Дизайнер Анна Лексина @anna_investdesigner превратила убитую квартиру в Измайлово в стильное арендное жилье с оптимальной планировкой для 1—2 человек. На 44 метрах удалось обустроить просторную кухню-гостиную, спальню, гардеробную и большую ванную. Дизайнер рассказала, какие приемы использовала, чтобы сделать интерьер визуально дороже и привлекательнее для потенциальных арендаторов.
Инвестиционный дизайнер Анна Лексина профессионально занимается хоумстейджингом — подготовкой квартир в старом фонде и в новостройках для продажи и сдачи в аренду — и инвестиционным дизайном интерьера. В ее портфолио более 30 проектов. Она знает все о бюджетном ремонте, который помогает заработать на инвестициях в недвижимость.
Дизайнер Анна Лексина. Фото из личного архива
Основная задача и стоимость ремонта
— Заказчик приобрел квартиру площадью 44 кв. м в старом кирпичном доме для сдачи в аренду и с возможной последующей перепродажей через несколько лет, — рассказывает дизайнер. — Состояние квартиры на момент покупки оставляло желать лучшего.
Фото квартиры до ремонта
Цена аренды без ремонта могла бы составить 30 тыс. руб. Квартиры в таком плохом состоянии снимают, например, студенты. Они сами приводят ее в жилой вид, но при этом сильно экономят на аренде. Требовалось оформить квартиру без больших финансовых вложений, чтобы повысить доходность объекта. Общий бюджет ремонта составил 1 475 000 руб.
Смета проекта
- черновая отделка и оплата труда рабочих — 830 тыс. руб.;
- отделка и стеклоблоки — 97 тыс. руб.;
- два окна и нащельники — 43 тыс. руб.;
- двери, включая доставку и установку — 35 тыс. руб.;
- натяжной потолок – 36 тыс. руб.;
- кондиционер + установка — 44 тыс. руб.;
- замена обивки и замка на двери — 15 тыс. руб.;
- сантехника — 45 тыс. руб.;
- кухня — 82 тыс. руб.;
- техника — 120 тыс. руб.;
- мебель, текстиль и другие мелочи — 97 тыс. руб.;
- освещение — 25 тыс. руб.;
- клининг — 6 тыс. руб.
Ремонт длился 7,5 месяцев, включая перерыв 2,5 месяца из-за введенных ограничений, связанных с пандемией. После ремонта квартиру сдали за 55 тыс. руб. в месяц + оплата коммунальных услуг. В результате доходность увеличилась с 3,64 % до 6,7 % годовых, а вложения окупятся в течение четырех лет. Стоимость квартиры после ремонта потенциально увеличилась на 1,5–2,5 млн руб. по сравнению с аналогами. Если владелец квартиры решит ее продать, стоимость ремонта полностью войдет в стоимость продажи квартиры.
Особенности планировки
До переделки в квартире было две изолированные спальни, маленькая кухня и длинный темный коридор. Планировку решили немного изменить: оставили одну изолированную спальню, обустроили гардеробную и кухню-гостиную. Санузел объединили и увеличили за счет коридора. Это оптимальный вариант для 1–2 гостей.
В гостиной нашлось место для кладовки. Таким образом решилась проблема хранения в квартире — кладовки и гардеробной вполне достаточно. Бра над зеркалом в гардеробной добавляет уюта.
Газовое оборудование в кухне требует наличия дверей. Чтобы расширить проем, установили распашные двери, напротив которых расположен вход в спальню. Получилась небольшая анфилада с тремя окнами и двумя дверьми. Двери купили недорогие, всего по 6 тыс. руб. за пару.
Входную дверь менять не стали. Поставили новую внутреннюю панель МДФ, заменили замок и заделали все щели по периметру, чтобы улучшить звукоизоляцию. Нейтральные тона отделки в прихожей разбавили деталями черного цвета. Они добавляют графичности.
В гостиной нам удалось сэкономить 20 тыс. руб. — продавцы оставили новое окно с балконной дверью. Дверь оказалась со стеклом до пола, без перемычки, хотя некоторые оконные мастера утверждают, что технологически сделать это невозможно. Благодаря такой конструкции в комнате стало заметно светлее.
Отделка и меблировка
Чтобы не нарушать целостность пространства, во всей квартире постелили ламинат в качестве единого напольного покрытия.
Часть стены между кухней и ванной отделали стеклоблоками. В кухне нам удалось очистить от штукатурки старый кирпич. Внимание привлекает толстая труба. Это батарея. Мы не стали ее прятать, просто покрасили белой краской, как и кирпичную стену. Установили деревянные подоконники из сосны. Кухню приобрели в ИКЕА.
Чтобы сделать натяжной потолок как можно выше, установили накладные светильники с направленным светом вместо встроенных.
В спальне, гостиной и ванной использовали насыщенные оттенки как в отделке, так и в предметах мебели и декора.
Эскиз цветов гостиной
Эскиз цветов спальни
Эскиз цветов ванной
Эскиз цветов кухни
В санузле часть стен отделали белой плиткой Керама марацци Баттерфляй, остальные покрыли краской Tikkurila желтого цвета. Получилось удивительно яркое и солнечное пространство.
Желтые стены и дверцы шкафчика в санузле перекликаются с оттенками мебели и отделки в спальне и гостиной.
Мебель выбирали, ориентируясь на ограниченный бюджет, но в то же время хотелось создать необычную обстановку, поэтому ставку сделали на цветовые сочетания.
В центре композиции в гостиной — диван Порту с яркой обивкой от Диван.ру.
Стеллаж в торце гостиной по цвету сливается с белой стеной и не загромождает пространство.
В обеденной зоне установили столовую группу Эймс со стульями кораллового цвета. Батареи не меняли, просто выкрасили в тот же насыщенный оттенок, что и стены.
На балконе сняли пластиковые панели и наварили несколько прутьев, так как решетка оказалась слишком редкой. Здесь использовали бюджетный прием — искусственную траву на полу. Теперь по балкону можно ходить босиком. Покрытие отлично моется и красиво выглядит.
Фото из личного архива @anna_investdesigner
