Ольга Митник, архитектор-дизайнер и основатель Pallage Studio, специализирующейся на инвестиционном дизайне, объясняет, как можно «встряхнуть» ремонт от застройщика и получить квартиру, за которой арендаторы выстроятся в очередь.
На фото: интерьер кухни-гостиной в квартире 39 кв.м, ЖК «Невский». Дизайнер: Екатерина Северова; фотограф: Екатерина Будюк
— Несколько лет назад я готовила к сдаче в аренду апартаменты 35 кв.м, где предложила хозяйке покрасить потолки в ягодный цвет (интерьер на фото ниже). Друзья и родственники крутили пальцем у виска. Но как только квартиру выставили на просмотр, первая же девушка-арендатор сказала: «Вау! В таком жить интересно». И сняла жилье на долгий срок за 70 тысяч рублей, при том что в этом же доме сдавалось на тот момент около 12 похожих квартир за 50–60 тысяч.
На фото: Дизайнер: Ольга Митник; стилисты: Ольга Митник и Анна Лексина; фотограф: Анна Лексина
На рынке аренды все больше конкуренции. У квартир со старым ремонтом даже появился свой термин — «бабушатник». Молодая платежеспособная аудитория обитать в таком не желает. Равно как и не хочет снимать безликие ремонты от застройщика: они выглядят чистенько, но… ущербно.
Хозяев квартир под сдачу тоже можно понять: им важно быстрее вернуть вложенные деньги — отремонтировать скорее, потратиться на ремонт минимально, сдать по цене выше рыночной и быстро (чтобы не было простоя). А это значит, что квартира должна привлекать максимум арендаторов и выглядеть эффектнее, чем аналогичные объекты. С таким ТЗ обычно ко мне и приходят заказчики, ремонтирующие квартиры под сдачу. Ниже вопросы, которые они чаще всего задают.
На фото: квартира 70 кв.м в г. Москве. Дизайнер, стилист и фотограф: Натэлла Чернявская
Какой бюджет на ремонт разумный и достаточный
Все очень зависит от исходного состояния квартиры. У меня в работе периодически бывают квартиры от «ПИК». Например, одинаковые по площади ПИКовские квартиры в разных ЖК могут сильно отличаться по качеству. В одном случае — под замену весь ламинат, четыре двери, а затирка плитки крошится, поэтому надо расшивать и делать по новой, а еще пересобирать все розетки и так далее. В другом — ламинат более-менее нормальный, двери терпимые, тратиться на переделки будем минимально: основной массив бюджета пойдет на меблировку и декор.
На квартиру 30–40 кв.м (не студию 20–27 кв.м) в ценах конца 2023 года придется потратить около 700 тысяч рублей. Это на все-все, включая строительные доделки, мебель, декор и работы, вплоть до последнего крючка. В 400–500 тысяч на такой площади уже не уложиться, иначе будет минимальный набор мебели, а выглядеть интерьер будет как на типичных объявлениях с «Циана».
Получается, в зависимости от объекта, вся сумма (около 700 тысяч рублей) распределяется исходя из приоритета — находится разумный баланс, что делать, а чем жертвовать.
На фото: интерьер квартиры 29,6 кв.м, ЖК «Светлана парк». В кадре диван Кейсес от divan.ru. Дизайнер: Екатерина Шейн; фотограф: Кристина Плеер
Как понять, на чем экономить
У меня нет ответа, кроме как считать и сравнивать в разных компаниях. Сейчас для проекта одну и ту же конфигурацию кухни я посчитала в «Леруа» — получилось 165 тысяч рублей (корпусы, доставка, монтаж и подключение, без техники). Ту же по конфигурации кухню отправляю на просчет в другую компанию — дают предложение на 130 тысяч рублей. Хотя «Леруа» считается бюджетным гипермаркетом, а вторая компания просто не так раскручена, и про нее не знают обыватели.
Так мы, инвестдизайнеры, действуем абсолютно по каждой позиции: в моменте сравниваем цены, делаем анализ и находим оптимальное решение. Цены меняются постоянно, а мы оптимальное соотношение цена/качество.
На фото: интерьер квартиры 76 кв.м в г. Санкт-Петербурге. В кадре диван Виена, кровать Маркфул — все от divan.ru. Дизайнер: Наталья Трифонова; фотограф: Мария Дмитриева
Как отремонтировать быстро
Для инвестиционных квартир каждый месяц растягивания ремонта — это недополученная прибыль. Например, однушка должна сдаваться за 50 тысяч рублей. Общий бюджет на ремонт был, допустим, 700 тысяч, т.е. сумма за месяц аренды это около 7–8 % бюджета. Лишние месяцы ремонта означают, что объект будет дольше окупаться.
Квартиру с ремонтом от застройщика (в зависимости от исходного состояния) реально полностью подготовить под сдачу за 1,5–3 месяца. Возьмем четыре месяца максимум в особо сложных случаях.
Проект «для себя» редко делают быстрее, чем за полгода. Потому что нужно подумать, еще раз подумать, учесть миллион ситуаций на будущее, заказать мебель именно под себя и пр. Многие ремонты растягиваются и на год, а то и больше. Инвестиционное жилье под сдачу готовить полгода — непозволительная роскошь.
На фото: квартира 27,7 кв.м, апарт-комплекс «ВАЛО». Дизайнер и стилист: Виктория Бутвина; фотограф: Ирина Павленко. В кадре диван Динс Мини, кровать Лиель — все от divan.ru
Как заставить объект выглядеть дороже
Человек при просмотре жилья не смотрит на конкретную кровать или шкаф. Он заходит в квартиру и испытывает эмоции, а потом уже обращает внимание на детали. Принципиально нет разницы, какую мебель вы выбрали. Один и тот же диван может быть вписан в интерьер, а может выглядеть «вставным зубом». Хотя при этом сам диван крутой и красивый, но интерьер не собран. Важно учитывать два момента:
Функционал. Мы обсуждаем с заказчиком собирательный портрет будущего арендатора, под него я планирую зонирование, мебель, оснащение и пр.
Общее ощущение от квартиры. Выбираем, какую задачу должен решать интерьер под выбранную нами целевую аудиторию. Под нее я начинаю нанизывать, как бусины, все элементы, чтобы проект был сложным, многослойным. В этом и есть суть работы дизайнера — собрать множество элементов воедино, чтобы было «как в журнале», «как на Pinterest», а не винегрет.
На фото: интерьер квартиры 60 кв.м в г. Караганде. Дизайнер: Наталья Ратке; фото из личного архива дизайнера
Долгий или короткий срок аренды — в чем разница
Это две принципиально разные целевые аудитории и две разные задачи ремонта и обустройства интерьера. Для краткосрока мы делаем ремонт, по сути, как в отеле: удобная кровать, небольшой шкаф, кухня с минимальным набором посуды, в которой может быть крошечный холодильник типа мини-бара.
На фото: интерьер квартиры 30 кв.м, апарт-отель «Московский Авенир». В кадре кресло-кровать Слипсон Мини от divan.ru. Дизайнер: Екатерина Шейн; фотограф: Кристина Плеер
Квартира на долгий срок — это квартира для жизни. Здесь и кухня нужна для тех, кто регулярно готовит, и шкафы планируем с мыслью о том, чтобы поместилось не только содержимое чемодана, а нормальный гардероб. Далее самые частые вопросы, которые приходится решать.
На чем спать
Я однозначно рекомендую ставить кровать даже в маленькой квартире или студии. В студии для посуточной аренды нередко кровать ставят буквально вплотную к кухонному гарнитуру — получается такой формат «спухни». Но для долгосрочной аренды это не лучшее решение.
Если возможность есть — однозначно ставим кровать: шириной не менее 160 см, с тонким и легким в уходе изголовьем, обязательно с подъемным механизмом (арендаторы ценят возможность дополнительного хранения, а под кровать помещается очень много).
На фото: интерьер спальни в квартире 30,65 кв.м, ЖК «Нагорный». В кадре кровать Лайтси от divan.ru. Дизайнер: Анастасия Капустина; фотограф: Антон Трухин
Какую кровать выбрать для квартиры под сдачу
Из ассортимента divan.ru отлично подходит кровать Монталь 160. У нее минимальная толщина изголовья (это бывает иногда критично в небольших пространствах). На таком изголовье не будет засаленности со временем. И приятные канты из светлого дерева в изголовье и изножье качественно выделяют ее на фоне обычных дешевых кроватей — это визуально приятно и нестандартно. Конечно, в кровати есть подъемный механизм. И цена конкурентная.
На фото: кровать Монталь от divan.ru
Типичные ошибки
- Ставят раскладной диван, хотя ничто не мешало поставить кровать.
- Ставят узкую кровать (140 см, а не 160 см). Крупным людям спать тесно.
- Ставят кровать в угол, хотя можно было спланировать так, чтобы к кровати был комфортный подход с обеих сторон.
- Берут кровати с обивкой, которая быстро/легко изнашивается, трескается (экокожа), пачкается, портится и тд. Хотите тканевую — покупайте варианты Easy Clean.
Мягкие кровати от divan.ru с минимальными внешними габаритами
Еще есть лайфхак, как экстренная мера: стандартные матрасы имеют длину 200 см. Но есть матрасы длиной 190 см, и кроватей под них часто мало. Иногда возможность поставить кровать под матрас не 200 см, а 190 см — просто спасение в маленьких пространствах.
На фото: интерьер квартиры 28 кв.м, ЖК «Городские истории». В кадре диван Хевит от divan.ru. Дизайнеры: Варвара Шалито и Валерия Нестеренко; фото из личного архива дизайнеров
Какой диван-кровать выбрать для квартиры под сдачу
Если кровать в комнате никак не разместить, берем диван с качественным механизмом (подразумеваю ортопедическое основание, на котором комфортно спать). Критерии:
- чтобы не было шва посередине, который чувствуешь даже при наличии толстого топпера сверху;
- оптимальная ширина спального места дивана для ежедневного сна — 160 см. Если речь про диван для гостей (сон время от времени и дополнительное спальное место), то можно взять и поуже, в зависимости от возможностей планировочного решения.
Популярные у дизайнеров диваны для съемных квартир от divan.ru
На фото: интерьер комнаты в квартире 36 кв.м, ЖК «Ариосто». Дизайнер: Анна Пелипчук; стилист: Нина Симонова; фотограф: Дмитрий Терентьев
Где хранить вещи
Частый недочет арендных квартир — мало мест для хранения: просто ставят какой-то формальный шкаф и все. Потенциальные арендаторы очень ценят, когда видят продуманные и вместительные системы хранения. Поэтому:
- в прихожей обязательно организуйте шкаф или рейлинги, чтобы верхняя одежда могла висеть на плечиках. Одни только крючки — плохой вариант: шубы и дорогую верхнюю одежду важно хранить правильно;
- продумайте место для раздельного хранения грязной и чистой обуви.
На фото: интерьер прихожей в квартире 36 кв.м, ЖК «Ариосто». В кадре обувница Кристэн, пуф Плиди — все от divan.ru. Дизайнер: Екатерина Гацкова; фотограф: Кристина Плеер
Каким должен быть платяной шкаф для квартиры под сдачу
Я рекомендую такое наполнение:
- несколько ящиков для белья;
- рейлинг для подвеса длинной одежды: платьев, костюмов, кофров с пальто;
- зона с рейлингами для подвеса средней по длине одежды: рубашек, кофт, маек, пиджаков, брюк;
- полки, на которых можно расположить кофры с одеждой, коробки и другие вещи.
Обязательно рекомендую одну небольшую секцию шкафа выделять под хозяйственный блок. Стандартной секции шириной 40 см вполне достаточно. В зависимости от планировки, такой модуль может появиться в структуре шкафа в прихожей, кладовке, спальне. Пылесос, ведро, швабра, моющие средства, гладильная доска, сушилка для одежды и утюг — стандартный набор для квартиры. Даже если арендатор привозит свое, эти вещи надо где-то хранить, а в маленьких квартирах каждый сантиметр на счету.
На фото: распашной шкаф Лорэна-3 от divan.ru
Совет: у divan.ru есть конфигуратор шкафов, вы можете собрать нужное наполнение для серийных моделей и получить бюджетное решение.
Как обустроить кухню
Для некоторых людей удобство и комплектность кухни могут быть решающими факторами при выборе квартиры.
- Самое удобное и бюджетное решение — прямая кухня. Угловая всегда выходит дороже. Поэтому в любой квартире я стараюсь вначале разместить кухню именно по прямой (получается не всегда).
- В угловой кухне самым проблемным моментом оказывается мойка — в углу или около угла. В идеале надо ее туда вообще не размещать или учитывать рекомендации по эргономике, чтобы было удобно пользоваться.
- Посудомойку ставить обязательно. Всегда можно найти узкие решения или небольшие по высоте мойки, которые ставят в колонну вместе с СВЧ-печью.
Никто не рассуждает, ставить ли стиральную машинку в квартиру под сдачу — это считается нормой. Но с посудомойками почему-то сомневаются, хотя любой потенциальный арендатор спрашивает про посудомойку в первую очередь.
- Духовка и СВЧ-печь. По опыту, к наличию духовок арендаторы не так придирчивы (но радуются, когда духовка есть). Если места катастрофически мало, ставлю в проект встроенные микроволновки с режимом гриль — в них можно получить румяную корочку. Не духовка, но немного компенсирует, арендаторы это отмечают.
На фото: интерьер кухни в квартире 27 кв.м в г. Красногорске. Архитекторы: Анна Суворова и Павел Михин; фотограф: Екатерина Будюк
Как обустроить санузел
Если у вас мало места, не гонитесь за установкой полусидячей ванны — удобные модели обойдутся дорого, а удовольствия от такой ванны мало. Лучше организовать полноценный душевой уголок.
Ни в коем случае нельзя оставлять санузел от застройщика без переделок. Такую отделку я называю «социальный ремонт»: все как бы есть, и даже сантехника как бы нормальная, но все убого. Обязательно поработайте с зоной раковины:
- добавьте цвет: ту же плитку можно покрасить, сейчас есть отличные краски, которые специально рассчитаны для этого и хорошо ведут себя в эксплуатации. Поменяйте цвет швов (есть маркеры, краска, можно поменять саму затирку);
- замените тумбу, раковину — сделайте удобную функциональную зону, гармоничную фокусную точку.
Если квартира в бизнес-сегменте и выше, то при ремонте санузла помимо стиральной машины рекомендую поставить в колонну сушильную машину. Для арендных квартир такого уровня — это обязательный пункт.
На фото: интерьер санузла в квартире 60 кв.м в г. Караганде. Дизайнер: Наталья Ратке; фото из личного архива дизайнера
Как организовать рабочее место
Это суперважный аспект, про который многие до сих пор не думают. После пандемии наличие удобного рабочего места (или даже двух) для арендаторов стало одним из ключевых критериев выбора квартиры.
Я рекомендую продумывать несколько сценариев: ставить не только рабочий стол, но и закладывать возможность работы с ноутбуком в разных местах и зонах квартиры. Для этого надо предусмотреть как минимум розетки для подключения рядом.
Например, это может быть обеденный стол или барная стойка, но главное, чтобы там рядом были розетки. Это может быть поворотный столик-трансформер, который можно ставить около дивана, кресла или даже кровати, и работать за ним.
Очень хорошее решение — тумба-трансформер Аксель от divan.ru. Она компактная, с системой хранения и легко превращается в полноценное рабочее место, когда это нужно. Для арендной квартиры такой вариант считаю очень удачным.
В заключение хочу еще раз сказать, что мы продаем эмоции, ощущения и состояния, а не просто функцию.
Автор статьи
Ольга Митник (+7 926 730-52-78, телеграм-канал, канал в «Дзен») — архитектор-дизайнер, основатель Pallage Studio. Живет и работает в городе Москве.
